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Michel Adjaka, président de l'Unamab
Pour Michel Adjaka, il urge que les propositions de lois soient vulgarisées

La commission des lois dirigée par Joseph Djogbénou étudie en ce moment au parlement les propositions de lois sur le bail à usage d’habitation. Pour le président de l’Unamab, il urge que l’Assemblée nationale face une large vulgarisation des propositions avant le vote de la loi. Lire son post sur sa page facebook jeudi 22 octobre 2015.

L’article 11 du pacte international relatif aux droits économiques, sociaux et culturels, adopté et ouvert à la signature, à la ratification et à l’adhésion par l’Assemblée générale dans sa résolution 2200 A (XXI) du 16 décembre 1966 prévoit que «Les États parties au présent Pacte reconnaissent le droit de toute personne à un niveau de vie suffisant pour elle-même et sa famille, y compris une nourriture, un vêtement et un logement suffisants, ainsi qu’à une amélioration constante de ses conditions d’existence. Les États parties prendront des mesures appropriées pour assurer la réalisation de ce droit et ils reconnaissent à cet effet l’importance essentielle d’une coopération internationale librement consentie.»

Il en résulte que le droit au logement décent est une obligation qui pèse sur chaque État partie à la convention sus-visée. En clair, il incombe à chaque État signataire dudit pacte de fournir à son citoyen un logement approprié sans distinction d’origine, de patronyme, d’apparence physique, de sexe, de situation de famille, d’état de santé, de handicap, de mœurs, d’orientation sexuelle, d’activités syndicales, d’opinions politiques, d’appartenance nationale, raciale, ethnique ou régionale.

Au Bénin, ne pouvant pas convenablement assumer cette obligation, l’Etat est suppléé dans sa défaillance ou démission par des promoteurs immobiliers, démarcheurs, courtiers ou propriétaires d’immeubles. Malheureusement, les rapports entre bailleurs et locataires sont loin d’être apaisés. Beaucoup de problèmes juridiques mal ou non cernés enveniment lesdits rapports. Pour corriger cette situation, deux députés de la 7ème législature ont initié et soumis à l’Assemblée Nationale deux propositions de loi. Il s’agit de la proposition de loi introduite par le député Idji Kolawolé Antoine au nom du groupe parlementaire Union fait la Nation (Un), portant réglementation du bail à usage d’habitation en République du Bénin et de la proposition de loi portée par le député Aké Natondé, visant la réglementation des cautions et avances sur loyer des immeubles à usage d’habitation. Ces initiatives sont à saluer et à encourager.

Toutefois, la réglementation des rapports locatifs étant très délicate, il importe que l’Assemblée Nationale se donne le temps de la vulgarisation de ces deux propositions de loi afin d’y recueillir les observations d’une large couche de la population.

 Le souhait de Michel Adjaka

 Mon ardent souhait est que cette loi vivement attendue détermine :

-les clauses qui doivent figurer dans une convention de location d’immeuble à usage d’habitation,

-les modalités de fixation et de paiement du loyer sans qu’une partie ne profite de la faiblesse économique de l’autre,

-les critères d’augmentation du loyer et son indexation au train de vie,

-la formalisation de la procédure de résiliation et d’expulsion,

-le contentieux de la fixation du loyer en cas de désaccord entre les parties,

-le sort du bail en cas de cession de l’immeuble qui en est l’objet ou du décès de l’une des parties,

-le droit de préemption,

-les clauses interdites telles que celles :

*qui obligent le locataire, en vue de la vente ou de la location du local loué, à laisser visiter celui-ci les jours fériés ou plus de deux heures les jours ouvrables,

*qui imposent comme mode de paiement du loyer l’ordre de prélèvement automatique sur le compte courant du locataire,

*par lesquelles le locataire autorise le bailleur à prélever ou à faire prélever les loyers directement sur son salaire dans la limite de la quotité cessible,

*qui prévoient la responsabilité collective des locataires en cas de dégradation d’un élément commun de la chose louée,

*par lesquelles le locataire s’engage par avance à des remboursements sur la base d’une estimation faite unilatéralement par le bailleur au titre des réparations locatives,

*qui prévoient la résiliation de plein droit du contrat en cas d’inexécution des obligations du locataire pour un motif autre que le non-paiement du loyer, des charges, du dépôt de garantie, la non-souscription d’une assurance des risques locatifs ou le non-respect de l’obligation d’user paisiblement des locaux loués, résultant de troubles de voisinage constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée,

*qui autorisent le bailleur à diminuer ou à supprimer, sans contrepartie équivalente, des prestations stipulées au contrat,

*qui autorisent le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location ou d’un règlement intérieur à l’immeuble,

*qui interdisent au locataire l’exercice d’une activité politique, syndicale, associative ou confessionnelle,

*qui imposent au locataire la facturation de l’état des lieux de sortie dès lors que celui-ci n’est pas établi par un huissier de justice en raison de l’impossibilité de l’établir amiablement,

*qui prévoient le renouvellement du bail par tacite reconduction pour une durée inférieure à 3 ans pour les bailleurs personnes physiques ou sociétés civiles constituées exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ; et 6 ans pour les bailleurs personnes morales,

*qui interdisent au locataire de rechercher la responsabilité du bailleur ou qui exonèrent le bailleur de toute responsabilité,

*qui interdisent au locataire d’héberger des personnes ne vivant pas habituellement avec lui,

*qui prévoient que le locataire est automatiquement responsable des dégradations constatées dans le logement,

*qui permettent au bailleur d’obtenir la résiliation de plein droit du bail au moyen d’une simple ordonnance de référé non susceptible d’appel ou exécutoire sur minute.

 Vulgariser les 2 propositions

 Pour faciliter l’appropriation des propositions soumises à l’Assemblée nationale, et surtout pour éviter de créer de nouvelles difficultés en la matière, il est de l’intérêt d’une bonne politique législative de vulgariser ces deux textes afin que ceux qui le souhaitent y apportent leurs observations. Si la l’Assemblée Nationale optait pour une procédure exclusivement parlementaire, le risque est grand que tous les paramètres du marché de location d’immeuble à usage d’habitation ne soient pas convenablement appréhendés et traités, notamment la question de la détermination ou de l’augmentation du loyer. Procéder autrement, on pourrait aboutir au même résultat que celui auquel nous a conduit le code des personnes et de la famille où la polygamie combattue règne avec terreur ou aux conséquences engendrées par les lois votées en fin de règne par la 6ème législature, en l’occurrence la modification du code électoral déclarée contraire à la constitution ou le vote de la loi portant statut des Agents Général des Agents Permanents de l’État renvoyée en deuxième lecture par l’exécutif et corrigée par la 7ème législature.

 Michel Adjaka